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本周点评:鑫苑国际新城单价14000旺销万科郑纺机地王亮剑正商四

文章来源:本站原创 发布时间:2021-08-05

  原标题:本周点评:鑫苑国际新城单价14000旺销,万科郑纺机地王亮剑,正商四响炮抢眼,郑州房市涨价虚张声势!

  2017年12月23日-24日,时至年末岁尾,平安夜的钟声即将敲响圣诞节的来临,而与此同时还有郑州房市一系列事件带给我们的扑朔离迷。作为全省省会、国家中心城市的郑州,在今年经历了史上多轮严厉调控,归根结底在于一个“限”字:限购、限贷、限签、限价、限行,彰显的是政府力量在市场中的调控作用。

  但郑州房市开盘依旧火爆是大家公认的事实,人才引进的优惠政策在某种程度上增加了房票,而房企年底不顾一切地冲刺业绩,更让品牌品质楼盘、性价比楼盘去化率依旧可观。且市场降温之下,临近2018年年初银行放贷形势有所缓解,故而部分楼盘又曝出所有房源价格将统一上调的决定,乃至购房优惠不予保留,一时间让坊间热议。

  我们先来看本周的开盘点评,再来讨论部分楼盘涨价以及部分楼盘维权事件带给我们的警示。

  这个万科在郑州的标杆项目,备受关注。这个郑纺机地王,从2016吹响郑州房价号角,到如今以万科美景世玠入市开盘,一举一动备受瞩目。

  我们先来看项目周边,金水区部分二手房的价格,英地天骄华庭2.8万/平,正弘蓝堡湾2.2万/平,河南机电学校家属院2.3万/平,金水万达住宅2万/平……无独有偶,万科美景世玠项目占地约93亩,共规划有13栋住宅和一处幼儿园,住宅方面是由3栋34层高层和10栋4—11层的洋房组成,即“高低配”组合,本次开1栋高层、6栋洋房,共计528套房源,其中高层是3#,洋房是9#、12#、15#、5#、10#、11#;最终成交均价为高层带装修20000-23000元/平,洋房标准层25000-29000元/平,洋房顶复比标准层贵15%左右,洋房一楼带院30000-35000元/平。

  配套方面,万科美景世玠是地铁3号线号线的交汇站口,项目处于双地铁交汇处的位置;景观规划设计上保留了法桐大道和苏式洋楼,同时项目东侧自建2万㎡社区公园,东南侧还有万科承建的三角市政公园,上世纪风情与现代公园交相辉映,此外小区内部还规划一所12班制幼儿园,红酒咖啡、私人宴会、恒温泳池健身三大会所。

  在产品打造上,万科让美景世玠不设底商,高层和洋房的外部基座采用干挂石材,基座以上部分采用的是仿石涂料;户型面积定位准确,以128平米-168平米的主力户型,锁定主城区中产阶层,适合首次改善及二次改善的人群,户型方正也敞亮。与成品房趋势一样,世玠项目采用精装修交付,其中洋房精装标准颇为高端,除了配置中央空调、除霾新风系统、净水系统以及地暖。另外,在选用厨电、卫浴、门窗门锁、中央空调等品牌时,也采取了一线品牌。

  鑫苑国际新城算是郑州目前少有三环边(内)上的千亩大盘,距离市中心很近,相比管南片区的绿都紫荆华庭、绿都澜湾、正商中州城、永威城等项目,鑫苑位置最好。

  12月23日鑫苑国际新城开盘战绩:原本周五晚上开盘的鑫苑临时决定将开盘挪到了周六,本次开盘的是A地块5栋房源,户型面积为89-145㎡以及B地块2栋55-89㎡房源,共计1529套去化1200套,去化率78%,成交均价为14000元/平。

  鑫苑国际新城最大的交通优势就是地铁,地铁2号线一期已经通车,而其中花寨站、南三环站出口都在鑫苑地块之内,其中距离花寨站只有300米左右,属于非常标准的双地铁盘,后期增值空间也大。除了地铁,鑫苑地块的北侧长江路,东侧紫寰路,南侧南三环,均有BRT站台以及普通公交线路途经停靠,可以说公共交通还是较为便利的。

  不过,项目西南角的橄榄城新公馆配套的城市广场,涵盖影城、超市、百货、快餐、银行,业态丰富。此外,按照大体量项目,住宅先卖,商业后行的习惯,鑫苑国际新城未来交房后,自身规划的57万方商业配套,其中集中商业7万方也会投入使用,到了那时业主购物会更加方便。

  鑫苑的楼盘不缺乏引进名校,国际新城也不例外,据说正在谈名校,如果能够落地,对于此盘而言又是加分一项。

  综合来看的话,鑫苑国际新城属于管南片区的千亩大盘,三环内、双地铁、13500的均价曾在7月份带头夯实管南均价,如今年底最后一次开盘以最新14000元的均价,再次引领了管南。有不少人一直不喜欢管南,但这里交通区位优势不用多说,再加上都是品牌品质大盘,自身配套十分可观,这个区域在过去两年涨价一直颇为缓慢,直至现在也比惠济大北区、高新区的价格便宜,但也该到起飞的时间了。

  但另外也需注意的是,该项目的高容积率、社区底商等因素,对于追求良好居住舒适度的购房者,可以再冷静斟酌。

  一位海马公园的业主曾对笔者说,“这两年郑州房市中,如果非要说一个房产投资的标准案例,无疑,非海马公园莫属。”事实也的确如此,当去年其他区域涨价3000元/平,海马公园几乎翻了一番。

  作为高铁高端住宅项目的领导者,海马公园的亮点一直都是可圈可点的,海马在郑州地产圈也是树立了良好的口碑,具有一定知名度,在郑州经开滨河国际新城、郑东新区北龙湖均有布局。

  12月22日,海马公园5期开盘战绩:此次开盘推出5期2#推出90㎡两房,共计50套,最终全部售罄,成交均价23000-24000元/平,全款的话有优惠。此次与其今年8月5期4#楼开盘一样,同为清盘,但价格相比之前的18500-20500元/平,上涨不少,自住没问题,但目前这样的价位已经不适合再跟进投资了。

  海马公园位于郑东新区东风南路与福禄路交汇处东150米,优势也很明显,比如楼盘所在的区位,对于这样一个商务办公区域,出现一个海马公园这样的住宅,自然稀缺,一直备受关注,产品从外观景观到细节都深受业主追捧。

  C、普惠路第二幼儿园、普惠路小学、郑东新区实验学校,101中学,老管家物业服务,轻松实现四点半课堂;

  笔者预计,未来海马公园的房价还会继续上涨,郑东新区的房子无论是保值还是增值都是高于其他区域。

  正商在郑州市场上一直低调务实地前行,属于中国房企50强,2017中国房企成长速度10强,河南房企前3强,拥有2家上市公司,其一是香港主板上市公司正恒国际控股,另一家是美国纽交所上市公司GMRE,是全球医疗房地产投资信托公司;同时正商现在是郑州银行的第三大股东,从一个开发商的综合实力而言,正商操盘能力比其他开发商要好。

  正商这两年一直致力于“品质提升”,也陆续有了一定成果,先是正商城和正商华钻的顺利交房,北龙湖的正商善水上境也被评为诚意之作。本周六、周末正商四盘同开,价值几何?

  智慧城在新郑快速路南,到郑州也比较便捷,配套有外国语中学、赛马会心水论今日特马结果2020。紫荆山路快也已经打通,临近南水北调运河、十七里河和十八里河,正商在这个项目的选材、施工、用料方面纷纷升级,这是一种进步的表现。

  正商·河峪洲位于惠济区江山路与沿黄快速路交会处西1000米路南,项目总规划近万亩,首批地块是1300多亩,开发第一期总占地140多亩,建筑面积约26万方,首期由18栋建筑面积约88-141㎡洋房、4栋建筑面积约88-114㎡高层组成,总户数近1700户,新亚洲建筑风格,全线产品精装修。

  项目有两条地铁线号线的延长线是终点站和规划中的地铁18号线;配套方面,河峪洲项目内自建超百亩的大型体育公园,自建篮球场、足球场、羽毛球、乒乓球场和社区内部公共游泳池等。

  此外,该项目还自建多所幼儿园、3所小学、3所初中、1所高中,首期地块就配建有一所2430㎡九个班的幼儿园,社区北门口就是一所初中,东门口就是小学,南门口是高中。项目重点引进河南省实验小学(隶属省教育厅直接管理的公立重点小学),另外在正商河峪洲社区门口,规划的河洲风情商业街将引进银行金融、特色餐饮、服装、康体美容、孕婴用品等品牌店。

  12亩,容积率3.5,规划了两栋33层住宅楼和一所3层幼儿园,户型面积为84㎡两房、102㎡三房129㎡四房,其中84平米的两房设计空间阔绰,客厅主卧朝南,次卧靠采光井,但相比目前郑州市场上那么多的89平米小三房,这样面积段的两房或许颇难成为主流选择。

  正商中州城总占地404亩,一期、二期已经售罄,自三期以大户型为主打,偏改善以来,引入7米挑高入户大堂、无机房双回路电梯和5重景观之类等提升品质。

  随着南水北调工程通水和地铁2号线开通,三环内土地稀缺和刚需购买力的外溢,管城区南三环与郑新公路片区,正商中州城等大盘有这不可替代的优势,但区域目前配套较少,周边大量物流和仓储基地的存在,居住氛围在某种程度上被拉低的现象,也是存在的。

  月23日,奥兰和园开盘战绩:推出3#楼户型面积区间为115-176㎡的房源,共计106套,最终全部清盘,成交均价在15000元/平。

  管城城东路与陇海路向南500米路东,是奥兰和园的项目所在地,从位置上来看的话,属于郑州三环内稀缺房源,并且距离地铁2号线线都是比较近的,周边生活配套成熟而齐全,不过虽然周边有二里岗小学和五里堡小学,但楼盘并不属于学区房——占地70亩,共计8栋楼,其中7栋为商品房栋为公租房,去年5#、3#、9#楼以成交均价12000元/平开盘,全部清盘,可见其火热程度。

  10#楼王是22层之外,其余全为27层的高层住宅,没有底商,且规划了一个幼儿园。奥兰和园开发商为本地国企,河南高速地产,五证齐全,建筑质量应该有保证,但产品和户型往往大多中规中矩,和英地金台府邸一样,国企的产品就是中规中矩,奥兰和园周边基本没有竞品,康桥知园和金地铂悦已经开过盘,不足为惧。

  100㎡的大户型,对于想在该区域改善置业的人群而言,的确不得不关注这个稀缺楼盘。

  可是,让笔者感到不理解的是,部分品牌房企涨价也就算了,一些如源升金锣湾这样的垃圾盘也涨价,真是不知哪里来的自信,该盘属于刚需中的刚需,年中曝光因交房质量而维权,对待此盘需谨慎。

  2017年1月锦艺四季城维权之后,12月锦艺金水湾也被维权——真是难为它们能够如此前后呼应,相得益彰。

  “墙体变得泛潮、脱落、肮脏”,那没有瓷砖和吊顶的走廊,直至年末也没有做的小区绿化,部分地方根本不符合建筑规划,更不要提当初说的小区内部的休闲娱乐配置,而距离交房已经不到10天,是配备了多少工人加班加点的赶工,如此赶工之下品质质量是否能够得到保证?

  +商业的配置是一贯特色,但是具体到金水湾,中科大幼儿园何时招生,金桂小学、中学与文化路一小的关系究竟如何,什么时候能够入学,锦艺一直没有做出详细说明。12

  2日,锦艺地产官微发布致一期业主公开信,对部分问题做出了官方解释的,但从文章评论区中筛选的留言来看,属于业主的留言极少,及时回应业主的问题是好的,但也应该让业主发声,改善升级品质才对。如此这般,难免交房那天再次维权。

  给我们的警示:我们欢迎干事的房企,警惕只顾既赚了钱品质还要坑你一把的放弃。

  3月份,笔者就对此盘的严重风险性进行过报道。12月3日,唯棠售楼部被砸。“

  8×××元火爆销售中。”2016年9月,位于西三环西流湖路口东侧的唯棠项目售楼部给出这样的广告标语,根据置业顾问称,该项目一共有6栋楼,在售的91平方米的小三房均价9500元/平方米,85平方米的两居室均价9400元/平方米,但该项目五证都没有。

  “唯棠这个楼盘早在2014年8月,就以“西郡80派”为名对外公开宣传,并通过电商开展排号工作并收取认筹费,交5000元认筹费抵扣一定的购房款。当时项目土方开挖工程停滞不前,开发商资金链紧张,不能及时支付销售代理公司服务费,甚至连位于秦岭路冉屯路口的售楼部租金都交不上了。”

  2014年11月份,项目暂停,售楼部关闭,并对交纳认筹费的近百组客户进行了退款。项目搁置一年多,2016年,趁着郑州房地产市场火热的东风,该项目死灰复燃,更名为唯棠,又开始了宣传、认筹。而在郑州市国土资源局,一位工作人员查询土地信息查询系统后确认,查询不到唯棠的“国有土地使用证”登记信息。但奇葩的是,唯棠这个楼盘凭借去年郑州房市行情死灰复燃,公开出售,而其开发商河南豪德天下置业有限公司的股东,是三个法人股东,在洛阳和开封都有分公司,其开发的项目无一例外都是烂尾。

  ——就郑州房市本周开盘整体去化情况来看,品牌品质楼盘依旧去化火爆,当然这里面也有部分楼盘是因为蓄客周期长所产生的清盘效果,而对于购房者而言,认为某个楼盘有足够性价比,比用且能够给生活带去便捷和品质,以及未来的增值,便会入手,房市中的购买力与购买热情,依然强大。

  今天疯传的部分楼盘涨价,不必大惊小怪,开发商打的算盘是涨个千儿八百的,也许暗地里再给你优惠几个点,这样一来等于没涨。为什么开发商这么干?以买涨不买跌的心里来逼定你整个客户呗!

  关于维权,近期还有很多,无一例外都是品质问题,我们在苛责开发商时,也要理性看待维权。还是选择大品牌的楼盘,即便出现问题,至少会尽快出面解决问题,而不要贪图便宜选择唯棠那样的开发商,现在出了这档子事儿,什么时候解决还尚未可知。

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